第一章 行業(yè)概況

產業(yè)地產是工業(yè)地產的升級，是圍繞著微笑曲線構建的產業(yè)價值鏈一體化平臺，以調整產業(yè)結構、發(fā)展創(chuàng)新經濟和戰(zhàn)略性新興產業(yè)為目標，以政策為基礎，以金融和產業(yè)為依托，以地產為載體，實現(xiàn)土地的整體開發(fā)與運營。

產業(yè)地產以辦公樓宅、配套住宅、研發(fā)及生產用房、商業(yè)及休閑配套、景區(qū)等為主要開發(fā)對象，同步形成投資、開發(fā)、技術教育、產業(yè)孵化、產業(yè)集聚、持續(xù)經營、配套住宅、商業(yè)服務等功能，具備城市綜合體和產業(yè)綜合體兩大特征的城市混業(yè)經濟發(fā)展模式的定義相對而言更加全面。

圖：微笑曲線

資料來源：資產信息網 千際投行

在上圖可以看出微笑曲線就是：微笑嘴型的一條曲線，兩端朝上。在產業(yè)鏈中，附加值更多體現(xiàn)在兩端，分別是研發(fā)和銷售，而處在中間環(huán)節(jié)的制造附加值最低。從微笑曲線可以看出從事產品研發(fā)、零件生產、市場銷售和售后服務的企業(yè)能夠獲得較高利潤，而從事組裝的企業(yè)利潤水平較低。

產業(yè)地產是2003年提出，是工業(yè)地產的升級與換代。在政府方面，追求高效增長的經濟與日益減少的資源之間的矛盾，政府一方面要求經濟的快速發(fā)展，一方面又要解決日益減少的土地資源等問題，迫切需要一種高效利用的平臺既能實現(xiàn)經濟發(fā)展又能高效利用土地資源；在客戶方面，追求核心競爭力的提高與市場運作效率低之間的矛盾，企業(yè)需要提高核心競爭力，就必須要求企業(yè)的成長環(huán)境日益優(yōu)越；伴隨著經濟全球化進入大融合時代，政府、企業(yè)兩方面的需求日益迫切，產業(yè)地產孕育而生，傳統(tǒng)的工業(yè)開發(fā)區(qū)正逐步向產業(yè)地產全面戰(zhàn)略轉型。

圖：房地產產業(yè)鏈

資料來源：資產信息網 千際投行 仁達方略

產業(yè)現(xiàn)狀

2021年，整體政策環(huán)境延續(xù)2020年末節(jié)奏，中央就房地產市場密集發(fā)聲，嚴格落實“房住不炒”政策主基調。作為長期過快增長的市場，房地產行業(yè)未來將進入中長調整周期，發(fā)展邏輯已不再支持高速增長。

盡管目前上市房企發(fā)展重點仍為夯實開發(fā)主業(yè)，但尋找第二增長曲線已成房企共識，龍頭房企開辟第二戰(zhàn)場主要包括商辦、物管、產業(yè)、租賃、文旅、康養(yǎng)、創(chuàng)投等領域，其中TOP50房企當中有7成以上參與到產業(yè)地產。

行業(yè)發(fā)展階段

產業(yè)地產從1979年發(fā)展至今歷經五個階段：

1979－1984年為萌芽期，以企業(yè)自建園區(qū)為主；

1984－2003年進入摸索－爆發(fā)期，以工業(yè)地產居多，由政府開發(fā)主導；

2003－2006年處于整頓期，園區(qū)進入規(guī)范經營階段；

2006－2017年進入產業(yè)地產轉型升級期，發(fā)展形式以產業(yè)新城模式為主；

2017年后隨著傳統(tǒng)地產發(fā)展觸底，產業(yè)地產步入第五個全新發(fā)展階段，成為投資新藍海，大量傳統(tǒng)房企積極轉向進入，發(fā)展形勢主要包括產業(yè)新城、產業(yè)綜合體、產業(yè)園、產業(yè)＋地產等類型。

第二章 商業(yè)模式和技術發(fā)展

2．1 產業(yè)鏈

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上游

房地產開發(fā)流程長，上游產業(yè)鏈覆蓋行業(yè)眾多。上游產業(yè)由土地購置、規(guī)劃設計和建筑施工三大環(huán)節(jié)組成，其中涉及了地方政府土地供應、金融機構提供融資、前期工程咨詢服務、建筑施工原材料和工程機械供應，以及施工建設、園林工程、建筑裝飾等不同產業(yè)。

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目前，房地產業(yè)經過多年來的高速增長，上游產業(yè)鏈整體已相對成熟，各細分行業(yè)專業(yè)化程度較高。且每個行業(yè)發(fā)展成長至今，都已形成一批行業(yè)龍頭上市企業(yè)。整體來看，房地產上游產業(yè)，主要是原材料供應及工程建設行業(yè)的企業(yè)格局相對穩(wěn)定。如水泥行業(yè)的海螺水泥、天山股份、華新水泥、金隅集團、冀東水泥等企業(yè)集中度較高。東方雨虹和三棵樹也分別在防水材料和建材涂料行業(yè)占據(jù)了較高的市場份額。

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建材產業(yè)作為房地產上游產業(yè)鏈的重要一環(huán)，主要是作為上游供應企業(yè)為建筑施工提供主體建設所需的原材料。主要包含了鋼材、水泥（商品混凝土）、防水／保溫材料、涂料、管件管材、玻璃等行業(yè)。

多年來隨著中國房地產行業(yè)的高速發(fā)展，上游原材料供應商的產能產值也不斷提升，各細分行業(yè)中都發(fā)展出一批龍頭上市企業(yè)。如水泥行業(yè)的海螺水泥、金隅集團，建筑節(jié)能及功能性涂料行業(yè)的東方雨虹、三棵樹，以及管件管材行業(yè)的公元股份、偉星新材等等。整體來看，相比房地產上下游的各其他產業(yè)而言，建材產業(yè)基于原材料制造業(yè)重資產、規(guī)�；�生產的特性，企業(yè)集中度相對較高。

但近年來受行業(yè)增速放緩、房企流動性危機暴發(fā)、疊加疫情影響，對建筑原材料產業(yè)的企業(yè)經營也造成了明顯的影響。具體來看，一方面，行業(yè)下行、部分規(guī)模房企暴雷、工程進度停滯，建材供應企業(yè)的結算回款周期變長，部分企業(yè)應收賬款存在減值風險。另一方面，主要受國內疫情影響，建材產業(yè)上游的原材料價格提升并保持在高位，且在疫情反復下運輸、勞務、生產等各項成本也均有提升。

中游

中游主要關注產業(yè)地產開發(fā)商。就目前形勢來看，多元格局逐漸入局，民營地產商前期扎堆進入，2019年呈明顯放緩態(tài)勢，而政府平臺公司、央企或實體企業(yè)加快布局，成為新一輪主力。從企業(yè)端來看，民企投資力度大幅收縮，央國企逐漸占據(jù)主導地位，但多元玩家逐漸入局，包括制造業(yè)實體企業(yè)、互聯(lián)網科技巨頭等六類主體均將目光聚集到了產業(yè)地產，各類市場主體優(yōu)劣勢明顯。其中房地產開發(fā)商地產開發(fā)經驗豐富，但產業(yè)地產產業(yè)模式不清晰；產業(yè)地產商模式分析，但面臨著資產化、運營模式等問題；政府平臺公司發(fā)展體系成熟，但異地復制能力不強。

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房企多數(shù)布局，頭部企業(yè)做產業(yè)實現(xiàn)規(guī)模發(fā)展，腰部企業(yè)做產品實現(xiàn)盈利和擴張。2020年，百強房企涉足產業(yè)相關業(yè)務的企業(yè)占比約80％，其中具有產業(yè)地產實體項目企業(yè)占44％，僅涉足產業(yè)地產資源整合企業(yè)占比53％，其中頭部企業(yè)做產業(yè)，通過實體項目的投資及運營，實現(xiàn)產業(yè)新賽道規(guī)模發(fā)展。腰部企業(yè)做產品，背靠集團地產優(yōu)勢，通過產品快速復制，實現(xiàn)盈利和擴張。

下游

產業(yè)地產產業(yè)鏈所對應的下游主要關注產業(yè)用戶企業(yè)。新興產業(yè)是產業(yè)地產領域的寵兒，也是產業(yè)地產未來發(fā)展的核心。新興產業(yè)有：半導體、大數(shù)據(jù)、碳基新材料、光電、特種金屬材料、先進軌道交通裝備、煤機智能制造裝備、節(jié)能環(huán)保、光伏、智能網聯(lián)新能源汽車、通用航空、現(xiàn)代醫(yī)藥等新興產業(yè)，具有高附加值、高土地利用效率的特點，新興的產業(yè)會獲得產業(yè)園區(qū)的青睞，預計下半年會形成一批以新興產業(yè)為代表的產業(yè)集群。

如蘇州工業(yè)園，建設國家生物藥技術創(chuàng)新中心、國家第三代半導體技術創(chuàng)新中心，新引進科技項目634個，占全年目標的53％。生物醫(yī)藥、納米技術應用、人工智能三大產業(yè)集聚企業(yè)3513家，完成產值1510億元，同比增長24．9％，新增上市企業(yè)7家。

同時產業(yè)地產竣工周期利好顯現(xiàn)，也將帶動家裝、家居、家電等消費需求，行業(yè)景氣度較高，尤其那些在智慧互聯(lián)、科技實力方面過硬的企業(yè)優(yōu)勢凸顯。在這方面，海爾智家旗下集家裝、家居、家電、家生活于一體的場景品牌三翼鳥搶占先機，已經與綠地、世茂、鵬盛地產等150多家頭部房企聯(lián)合，共建地產場景生態(tài)聯(lián)盟。

2．2 服務模式

資料來源：資產信息網 千際投行

縱觀占據(jù)市場的產業(yè)地產主流服務模式，總結為三種：

自主型服務模式，包括參會招商，即參加或舉辦各種招商推介會；以商招商，即借助企業(yè)的信息渠道、商務渠道、人脈資源進行招商引資；定點招商，即設定定點機構，等企業(yè)找上門。

居間型服務模式，包括以五大行為代表的全球范圍服務商，業(yè)務涵蓋全球范圍的房地產專業(yè)服務和投資管理業(yè)務，在產業(yè)地產方面他們有供應鏈物流、產業(yè)園區(qū)選址、土地購置和處置、定制開發(fā)、設施管理以及投資買賣等各個方面的豐富經驗。還包括有一定經驗的區(qū)域型服務商。

平臺型服務模式，包括專業(yè)類園區(qū)／廠房選址平臺：近幾年發(fā)展起來的，探索中的選址類平臺，如園區(qū)寶主打智慧招商平臺、產業(yè)服務平臺；集商大數(shù)據(jù)產業(yè)平臺主打通過大數(shù)據(jù)和人工智能技術為地方政府和園區(qū)提供智慧招商解決方案。綜合類園區(qū)／廠房選址平臺：以58同城、趕集網等為代表的，住宅起家，兼顧園區(qū)、廠房等的交易平臺。

2．3 商業(yè)模式

以產業(yè)物業(yè)開發(fā)租賃為主的地產開發(fā)模式

物業(yè)開發(fā)租賃的開發(fā)運營模式，與住宅和商業(yè)地產的物業(yè)模式大體相仿，依照拿地、建設、銷售或租賃的流程進行滾動循環(huán)。而物業(yè)開發(fā)租賃主要有三種盈利模式

物業(yè)出售，即出售產業(yè)物業(yè)獲取利潤。物業(yè)租售比一般維持在2：8左右；

物業(yè)出租，即通過地產開發(fā)商自持的方式，對物業(yè)進行出租獲取租金收益；

提供服務，即通過提供入駐企業(yè)所需的基礎配套服務和增值服務，進行盈利。?

代表企業(yè)：聯(lián)東U谷

作為產業(yè)地產的頭部企業(yè)之一，聯(lián)東集團曾提口號：地產看萬科，產業(yè)看聯(lián)東�？梢娖湓诋a業(yè)地產業(yè)內的信心與地位。從運營模式看，聯(lián)東是一個典型的產業(yè)地產開發(fā)商，主要開發(fā)產業(yè)綜合體、總部綜合體，再通過租賃、轉讓或合資等方式進行項目經營和管理，最后獲得開發(fā)利潤。

聯(lián)東的主要盈利模式為物業(yè)租售與物業(yè)服務。聯(lián)東集團主要采取“物業(yè)租售＋增值服務”的業(yè)務模型來實現(xiàn)單個產業(yè)園區(qū)的內部資?平衡。由于聯(lián)東?地儲備較少，不做?級開發(fā)，聯(lián)東的盈利除了物業(yè)的租售以外，還通過政府的產業(yè)補貼來獲得收?；同時，通過園區(qū)房地產的開發(fā)銷售獲取穩(wěn)定的現(xiàn)?流，來彌補園區(qū)運營的不確定性的收?。

資料來源：資產信息網 千際投行

以PPP為主的產業(yè)新城開發(fā)商模式

這類型的開發(fā)運營模式主要是通過尋求地方政府與企業(yè)之間能夠實現(xiàn)雙贏的契合點，以產業(yè)新城的建設來幫助政府實現(xiàn)地域經濟的快速發(fā)展，同時再獲取廉價土地，實現(xiàn)互幫互贏。

在產業(yè)新城開發(fā)性PPP模式中，政府是園區(qū)開發(fā)建設的決策者，對基礎設施及公共服務價格、質量實施監(jiān)管，并專門設立園區(qū)管委會負責對接相關事務。產業(yè)地產開發(fā)商作為投資開發(fā)主體，接受合作區(qū)域所在地方政府的委托，雙方簽訂長期合作開發(fā)協(xié)議，設立項目公司，為區(qū)域提供包括規(guī)劃設計與咨詢、土地整理、基礎設施建設、公共配套建設、產業(yè)發(fā)展服務以及城市運營服務共六大類、全流程的一體化運作綜合解決方案。其中，產業(yè)發(fā)展服務是核心，具體包括開發(fā)商在委托區(qū)域范圍內進行的產業(yè)定位、產業(yè)規(guī)劃、城市規(guī)劃、招商引資、投資服務、產業(yè)升級等服務。

盈利模式主要為土地一級開發(fā)盈利（包括土地出讓、產業(yè)新城運營的稅收收入、基礎設施配套費等非稅收入以及地方財政可以支付的專項收入等在內的土地一級開發(fā)收入來源）和土地二級開發(fā)盈利（房地產開發(fā)銷售、招商引資、后期產業(yè)服務和園區(qū)管理等收入來源）。

代表企業(yè)：華夏幸�；鶚I(yè)

圖：華夏幸福產業(yè)新城開發(fā)性PPP模式運行機制

資料來源：資產信息網 千際投行

以雙輪驅動為主的產業(yè)投資商模式

這類型的產業(yè)地產商業(yè)模式是由產業(yè)投資商向社會資本募集園區(qū)開發(fā)基金。該基金不僅會投向產業(yè)園區(qū)進行土地及產業(yè)物業(yè)開發(fā)，同時還將投向具有市場前景的科技型創(chuàng)新企業(yè)，用投資的方式吸引大批創(chuàng)新企業(yè)入駐，產業(yè)投資在實現(xiàn)資本溢價的同時還帶動園區(qū)資產增值。

盈利模式主要是園區(qū)業(yè)務收益，即通過出讓園區(qū)土地、租售產業(yè)物業(yè)獲取收益；投資企業(yè)收益，即前期利用產業(yè)投資基金或物業(yè)入股的方式孵化、培育成長型企業(yè)，待孵化企業(yè)被并購或上市后，通過分享企業(yè)成長的紅利來獲得資本增值，形成既當“房東”又當“股東”的盈利模式；還有基金管理收益，即管理發(fā)行的產業(yè)投資基金，收取基金管理費的收益。

代表企業(yè)：張江高科

在運營模式上，張江高科提出以科技投行作為戰(zhàn)略發(fā)展方向，著力打造新型產業(yè)地產營運商、面向未來高科技產業(yè)整合商和科技金融集成服務商的“新三商”戰(zhàn)略，重點聚焦于把產業(yè)地產的有形資源轉化成產業(yè)投資的無形資源，產業(yè)地產和產業(yè)投資有機融合、創(chuàng)新協(xié)同，形成獨特的商業(yè)模式。意即張江高科的利潤點不在租售環(huán)節(jié)，而在資本市場。

提供產業(yè)綜合服務平臺，服務全生命周期的運營模式

這種類型產業(yè)地產運營模式，針對入園企業(yè)搭建綜合服務平臺，為企業(yè)提供全方位服務體系，服務企業(yè)從苗圃、孵化、加速到成長的全生命周期。

盈利模式主要為：

產業(yè)銷售盈利，住宅產品、部分的商業(yè)產品直接銷售，總部樓、產研大廈等產品部分直接銷售。

物業(yè)租賃收益，持有部分物業(yè)經營，賺取租金，并在未來物業(yè)升值之后取得收益。

持有物業(yè)資本化收益，針對園區(qū)企業(yè)，以物業(yè)租金和現(xiàn)金的形式，聯(lián)合政府和其他基金，進行股權投資。即，股權收益。

代表企業(yè)：天安數(shù)碼

多年以來，天安數(shù)碼已形成以創(chuàng)新企業(yè)生態(tài)圈的開發(fā)及運營為核心，以智慧空間和金控平臺為兩翼的業(yè)務發(fā)展模式，專注于為企業(yè)全生命周期孵化及培育，打造集科研、辦公、商務、交流、生活等綜合業(yè)態(tài)于一體的企業(yè)生態(tài)環(huán)境。

圖：天安數(shù)碼城的業(yè)務布局

資料來源：資產信息網 千際投行

2．4 技術發(fā)展

對國內產業(yè)地產行業(yè)指數(shù)的各個專利申請人的專利數(shù)量進行統(tǒng)計，排名前三的公司依次為：上海臨港、市北高新、華夏幸福等。

資料來源：資產信息網 千際投行 iFinD

2．5 政策監(jiān)管

行業(yè)主管部門包括發(fā)改委，負責立項審核；規(guī)劃局，負責規(guī)劃條件的審核確定；國土局，負責土地規(guī)劃的核驗。

行業(yè)自律協(xié)會為于1985年9月20日成立的中國房地產業(yè)協(xié)會（簡稱中國房協(xié)），是各地房地產業(yè)協(xié)會和從事房地產開發(fā)經營、市場交易、經紀中介、物業(yè)管理、裝修裝飾和房地產金融、法律等企事業(yè)單位及有關部門自愿參加組成的全國性行業(yè)組織，是在中華人民共和國民政部注冊登記的具有法人資格的社會團體，業(yè)務主管部門是中華人民共和國建設部，總部設在北京。

行業(yè)的主要法律法規(guī)及政策

（1）都市圈發(fā)展按下＂加速鍵＂

2021年11月29日，四川省政府正式印發(fā)《成都都市圈發(fā)展規(guī)劃》（以下簡稱《規(guī)劃》），這是繼南京都市圈、福州都市圈以后，國家層面批復的第三個都市圈規(guī)劃。2021年以來，南京、福州、成都三大都市圈發(fā)展規(guī)劃相繼獲批，都市圈建設按下＂快進鍵＂。大城市是未來中國經濟發(fā)展主要的驅動力，以大城市為中心的都市圈將促進城市功能互補、產業(yè)錯位布局，推動公共服務共建共享和政策協(xié)同

（2）引導社會資本盤活國有存量資產，回收資金用于新基建

2021年2月26日發(fā)改委印發(fā)《引導社會資本參與盤活國有存量資產中央預算內投資示范專項管理辦法》。其中提出，引導社會資本積極參與盤活國有存量資產，將回收資金用于新的基礎設施項目建設，形成投資良性循環(huán)，為促進國內大循環(huán)發(fā)揮積極作用。管理辦法明確重點支持領域，包括盤活存量難度大、對形成投資良性循環(huán)示范性強的交通、市政、環(huán)保、水利、倉儲物流等基礎設施補短板行業(yè)，以及新型基礎設施項目。

（3）內容為王，主題型園區(qū)成為大趨勢

2021年作為＂十四五＂開局之年，新一輪科技革命和產業(yè)變革正在深入發(fā)展，各地政府編制的＂十四五發(fā)展規(guī)劃＂紛紛對地方區(qū)域特色產業(yè)發(fā)展提出政策指導意見。

以上海為例，在強化高端產業(yè)引領功能方面，上海將推動集成電路、生物醫(yī)藥、人工智能三大先導產業(yè)規(guī)模倍增，加快發(fā)展電子信息、汽車、高端裝備、先進材料、生命健康、時尚消費品六大重點產業(yè)，打造具有國際競爭力的高端產業(yè)集群，推進特色產業(yè)園區(qū)建設。產業(yè)園區(qū)作為產業(yè)集聚的中心，將持續(xù)在產業(yè)創(chuàng)新發(fā)展上發(fā)揮自身作用，在各地政策引導之下，預計主題產業(yè)園區(qū)將會呈現(xiàn)集聚引領性的發(fā)展態(tài)勢。

除此之外，北京、廣東等一線城市也紛紛推進＂主題產業(yè)園區(qū)＂建設，產業(yè)地產正從綜合性園區(qū)轉向主題、特色園區(qū)。

（4）城市更新從＂量變＂走向＂質變＂，產業(yè)是核心

2021年1月21日，廣州發(fā)布了城市更新政策1號文。在這份文件之中，城市更新產業(yè)規(guī)劃圈層得到進一步強化，并明確引入企業(yè)、教育、醫(yī)療配套的標準。當中，第一、二圈層要重點引進新一代信息技術、數(shù)字新基建、生物醫(yī)藥、專業(yè)服務業(yè)、科技服務業(yè)、現(xiàn)代商貿、文化創(chuàng)意、金融保險等戰(zhàn)略性新興產業(yè)和現(xiàn)代服務業(yè)企業(yè)。在第一圈層之內，城市更新項目產業(yè)建設量為60％，或者屬于開發(fā)商的融資地塊部分產業(yè)建設量為60％，而居住部分占比為40％。在第二圈層之內，城市更新項目產業(yè)建設量為40％，住宅為60％。

2021年，北京出臺的《北京市城市更新行動計劃（2021－2025年）》提出，對需要改造或有升級改造需求的產業(yè)園區(qū)，以及屬于產業(yè)禁限目錄、不符合安全生產和生態(tài)環(huán)境要求、閑置低效的產業(yè)園區(qū)和老舊廠房開展評估。建立臺賬，制定年度計劃，到2025年，有序推進700處老舊廠房更新改造、低效產業(yè)園區(qū)＂騰籠換鳥＂。《行動計劃》提出，積極支持既有低效產業(yè)園區(qū)更新，利用騰退空間建設產業(yè)協(xié)同創(chuàng)新平臺，推動傳統(tǒng)產業(yè)轉型升級。建立產業(yè)園區(qū)規(guī)劃使用性質正負面清單制度，疏解非首都功能，發(fā)展新產業(yè)、新業(yè)態(tài)，聚集創(chuàng)新資源、培育新興產業(yè)。

（5）產業(yè)監(jiān)管指標體系完善，工業(yè)用地準入門檻刷新

2021年3月16日，自然資源部修訂了《工業(yè)項目建設用地控制指標》，《控制指標》是在（國土資發(fā)〔2008〕24號）文件基礎上進行了修訂，其目的是進一步規(guī)范工業(yè)項目建設用地管理，促進土地資源節(jié)約集約和高效利用。

國家對工業(yè)用地開發(fā)的限制主要體現(xiàn)在容積率、建筑系數(shù)、行政辦公及生活服務設施用地所占比重、投資強度、綠地率等幾個方面。

關于分割轉讓，《控制指標》提到：行政辦公及生活服務設施用地面積≤工業(yè)項目總用地面積的7％，且建筑面積≤工業(yè)項目總建筑面積的15％，不得分割轉讓；單體大型工業(yè)項目，按照工業(yè)用地落實用途的戰(zhàn)略性新興產業(yè)、先進制造業(yè)項目，項目用地范圍內可以增加研發(fā)、創(chuàng)意、設計、檢測、中試設施，增加的建筑面積≤工業(yè)項目總建筑面積的15％，不得分割轉讓。

本次修訂進一步完善了工業(yè)用地準入要求標準，有利于促進工業(yè)企業(yè)集約化、精確化、公平化利用土地及促進土地市場秩序規(guī)范化。

（6）從＂項目等地＂到＂對標拿地＂，多地推行＂標準地＂制度改革

＂標準地＂模式發(fā)端于浙江，2021年廣東、江蘇、四川、青島等多地公布了＂標準地＂相關政策， ＂標準地＂制度改革正全面推進。

（7）國家發(fā)改委提出推廣＂工業(yè)上樓＂模式

2021年7月27日，國家發(fā)展改革委發(fā)布了《國家發(fā)展改革委關于推廣借鑒深圳經濟特區(qū)創(chuàng)新舉措和經驗做法的通知》，總結梳理了深圳經濟特區(qū)已復制推廣的創(chuàng)新舉措和經驗做法。其中，在第十條——劃定＂區(qū)塊線＂，保障工業(yè)發(fā)展空間的內容中，提出要推廣＂工業(yè)上樓＂模式。

＂工業(yè)上樓＂是指不同于傳統(tǒng)模式下在單層工廠中進行生產，而是轉為在高層大廈中進行企業(yè)的生產、辦公、研發(fā)、設計的新型工業(yè)樓宇模式。工業(yè)上樓極大地提高工業(yè)空間利用效率，但同時也受限于高層樓宇的承重等，工業(yè)上樓企業(yè)一般為生產設備較輕，生產過程噪音與污染較小的高端制造業(yè)，例如生物醫(yī)藥、智能制造、工業(yè)互聯(lián)網或大數(shù)據(jù)等科技含量較高的產業(yè)。

隨著城市不斷聚集發(fā)展，在集約有限的城市空間內，土地資源變得越來越緊張，而隨著城市產業(yè)轉型升級，大量的高精尖產業(yè)可以適配創(chuàng)新的生產空間，＂工業(yè)上樓＂作為創(chuàng)新模式受到越來越多的關注。

今年9月上海印發(fā)的《關于加強上海市產業(yè)用地出讓管理的若干規(guī)定》中，明確工業(yè)用地容積率一般不低于2．0，其中通用類研發(fā)用地容積率不低于3．0，而存量工業(yè)和倉儲用地經批準提高容積率和增加地下空間的，不再增收土地價款。

（8）基礎設施公募REITs支持政策持續(xù)加碼，試點范圍擴大

2020年 7 月 31 日，發(fā)改委公布《關于做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點項目申報工作的通知》（586 號文），明確了基礎設施公募REITs試點區(qū)域及試點行業(yè)。2021年7月2日，發(fā)改委公布《關于進一步做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點工作的通知》（958 號文）。

新政策放寬了基礎設施公募REITs的區(qū)域條件限制。對比586號文， ＂958號文＂中將基礎設施公募REITs項目試點區(qū)域從＂聚焦重點區(qū)域＂擴大至＂全國各地區(qū)符合條件的項目均可申報＂，且在＂國家重大戰(zhàn)略區(qū)域＂中新增黃河流域生態(tài)保護和高質量發(fā)展。在新規(guī)則下，開展基礎設施公募REITs的區(qū)域條件限制進一步放寬。

國家對基礎設施公募REITs的支持政策持續(xù)加碼，2021年12月31日，國家發(fā)展改革委辦公廳發(fā)布關于加快推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）有關工作的通知，通知提出，全國基礎設施REITs試點項目庫要堅持統(tǒng)計監(jiān)測和協(xié)調服務的功能定位，做到項目“愿入盡入、應入盡入”，不得以任何理由拒絕項目入庫。及時對項目進行分類輔導，加強項目謀劃、儲備、申報等全過程服務，推動做好發(fā)行準備工作。

第三章 行業(yè)估值、定價機制和全球龍頭企業(yè)

3．1 行業(yè)市值和估值方法

圖：PE／PB

圖：指數(shù)表現(xiàn)

資料來源：資產信息網 千際投行 iFinD

行業(yè)估值方法可以選擇市盈率估值法、PEG估值法、市凈率估值法、市現(xiàn)率、P／S市銷率估值法、EV／Sales市售率估值法、RNAV重估凈資產估值法、EV／EBITDA估值法、DDM估值法、DCF現(xiàn)金流折現(xiàn)估值法、NAV凈資產價值估值法等。

3．2 行業(yè)發(fā)展和驅動因子

（1）傳統(tǒng)模式轉型升級的需要

我國傳統(tǒng)的工業(yè)地產模式急需向新型產業(yè)地產模式進行全面戰(zhàn)略轉型，這為產業(yè)地產的發(fā)展奠定了堅實的基礎。與以出售、出租低價物業(yè)為代表的傳統(tǒng)工業(yè)地產模式不同，新型的產業(yè)地產模式一方面與新型發(fā)展道路有密切的聯(lián)系（產業(yè)地產自發(fā)展之初，就把戰(zhàn)略新興產業(yè)、現(xiàn)代服務業(yè)、IT行業(yè)等作為自己的服務對象）；另一方面產業(yè)地產是產業(yè)與地產跨行業(yè)和跨領域的結合，目的在于形成一個有效的產業(yè)價值鏈一體化平臺。

（2）房地產行業(yè)受到挑戰(zhàn)

我國房地產行業(yè)正在受到政策約束、資本約束和資源約束的多重挑戰(zhàn)，我國房地產行業(yè)必須尋求可持續(xù)發(fā)展經營的創(chuàng)新空間，在這種情況下，產業(yè)地產無疑將會成為眾多房地產企業(yè)謀求轉型的一個重要戰(zhàn)略方向。產業(yè)地產與純粹消費型地產不同，它的出發(fā)點是將地產資源與其他各種資源進行全面整合，通過對土地與房產持續(xù)性的二次、三次的深度開發(fā)與利用，把土地開發(fā)升華為區(qū)域經濟增長極的培育，真正使房地產開發(fā)和城市發(fā)展融為一體，形成多方共贏的局面，這為我國房地產行業(yè)提供了巨大的發(fā)展空間。

（3）產業(yè)結構調整

我國產業(yè)結構優(yōu)化升級政策和經濟發(fā)展方式的轉變，將極大地促進產業(yè)地產的發(fā)展。隨著我國經濟的高速發(fā)展，產業(yè)升級已是大勢所趨，而這必然加快大批企業(yè)搬遷的速度。這對于能夠提供完善的產品功能、優(yōu)美的自然環(huán)境、優(yōu)質的園區(qū)服務的產業(yè)地產商來說，對于能夠降低企業(yè)綜合運營成本、為入駐企業(yè)構建高效聚合平臺的產業(yè)地產商來說，無疑是一個極為難得的機會。

就北京市而言，北京四環(huán)內除了保留清潔型高新技術企業(yè)以及一些大型企業(yè)的集團總部外，大部分企業(yè)不得不順勢搬遷，從而為北京地區(qū)產業(yè)地產的發(fā)展提供了強大的動力，以順義區(qū)的MAX空港企業(yè)園、海淀區(qū)的中關村科技園為代表的優(yōu)質產業(yè)園區(qū)，借此良機迅速發(fā)展壯大。

3．3 行業(yè)風險分析和風險管理

表：常見行業(yè)風險因子

資料來源：資產信息網 千際投行

（1）宏觀經濟風險

2022 年以來，我國經濟克服困難保持增長，呈現(xiàn)企穩(wěn)回升態(tài)勢，但外部環(huán)境復雜嚴峻，國內疫情多發(fā)散發(fā)，國內經濟恢復仍面臨不少挑戰(zhàn)。疫情爆發(fā)以來，全球產業(yè)鏈和供應鏈受阻，俄烏沖突加重供應端緊張，小微企業(yè)生存面臨挑戰(zhàn)。目前，我國經濟運行仍將面臨著疫情反復、結構性調整、輸入性通脹壓力大等問題，可能對行業(yè)經營帶來風險。

（2）行業(yè)競爭風險

產業(yè)地產的發(fā)展已經從“增量開發(fā)”時代走向“存量運營”時代，產業(yè)地產在產業(yè)定位、產業(yè)資源等方面同質化現(xiàn)象明顯，均面臨著日益激烈的競爭壓力。城鎮(zhèn)化人口聚集以及產業(yè)快速升級推動產業(yè)地產逐漸活躍，各路人馬紛紛進軍產業(yè)地產，加上產業(yè)地產行業(yè)的同質化發(fā)展，產業(yè)地產商之間的競爭更加激烈，人才、土地、客戶成為各產業(yè)地產商爭相搶奪的對象。

（3）項目開發(fā)風險

產業(yè)地產載體開發(fā)經營及產業(yè)投資業(yè)務屬于資金密集型行業(yè)，項目開發(fā)建設周期較長，前期投入資金大，產業(yè)集聚效應需要一定的時間，使得產業(yè)載體開發(fā)項目存在一定的不確定性。在整個開發(fā)過程中，需要制定了較為嚴格的管理和控制流程，但仍需要綜合分析外部宏觀、行業(yè)發(fā)展動態(tài)及行業(yè)內部經營情況，提升應對風險的能力，確保行業(yè)可持續(xù)發(fā)展。若在項目開發(fā)過程中不能及時解決出現(xiàn)的問題，可能會影響資金周轉速度、項目開發(fā)進度、項目開發(fā)成本等情況，可能對項目開發(fā)產生一定的影響。

（4）項目孵化風險

近年來，行業(yè)積極探索“基金＋基地”、產金融合的創(chuàng)新業(yè)務模式，加大了產業(yè)投資的力度，推動收入利潤結構轉型。目前，行業(yè)仍處于轉型初期的積累階段，投資項目自初始投資至達到成熟盈利狀態(tài)需要一定的培育期，受到宏觀經濟環(huán)境、行業(yè)發(fā)展環(huán)境、項目投資管理等因素影響，可能存在投資決策風險以及投資退出風險，進而導致投資收益的不確定性。因此，公司需要不斷優(yōu)化投資項目管理體系，建立健全風險預警和評估機制，搭建專業(yè)化的團隊，不斷提升抗風險能力。

3．4 競爭分析 － SWOT

（1）優(yōu)勢

傳統(tǒng)地產開發(fā)領域積累了大量經驗，擁有較為成熟的商業(yè)模式。多年發(fā)展體系成熟，國家政策支持；擁有良好的產業(yè)鏈資源，比較貼近制造實體企業(yè)自身發(fā)展需求，也易于產業(yè)集聚。

（2）劣勢

部分房地產開發(fā)商轉型升級中受制于長期的住宅開發(fā)的慣性思維，產業(yè)地產商業(yè)模式并不非常清晰；異地復制能力比較低，在開發(fā)、設計、建設等方面經驗不足，產業(yè)協(xié)同發(fā)展方面有較大局限。

（3）機遇

在當前產業(yè)轉型升級的大背景下，未來產業(yè)地產發(fā)展的主要方向是產業(yè)地產開發(fā)日益專業(yè)化。產業(yè)地產是以產業(yè)為依托地產為載體構建的產業(yè)價值鏈一體化平臺，園區(qū)是專業(yè)化產業(yè)聚集區(qū)，分工明確、協(xié)作配套緊密、集群效應明顯，尤其是近年來，隨著“互聯(lián)網＋”、“大數(shù)據(jù)”、“人工智能”等概念的提出及具體應用，園區(qū)發(fā)展逐步實現(xiàn)信息化、科技化、智能化為大勢所趨。

疫情后在線經濟、生物醫(yī)藥等行業(yè)的加速發(fā)展令產業(yè)地產成為全球房地產投資領域的最大熱點。2021年1－9月，中國包括物流設施、商務園區(qū)、工業(yè)廠房、數(shù)據(jù)中心等在內的各類產業(yè)地產大宗交易總額超過340億元，創(chuàng)歷史新高。未來5－10年將進入中國產業(yè)地產發(fā)展黃金期。

（4）威脅

首先地產行業(yè)如何融資就是很大的一個問題，產業(yè)地產是靠地產項目為生，屬于復合項目，商業(yè)模式的不明晰將帶來大問題。其次，增量時代加速終結，倒逼提升產業(yè)地產運營能力。最后，實體產業(yè)成為國家經濟命脈，中央和地方企業(yè)大規(guī)模進軍園區(qū)開發(fā)，很大一部分國企都會進入產業(yè)園區(qū)，相對來說民企很難有優(yōu)勢，市場內競爭激烈。

3．5 中國重要參與企業(yè)

中國主要企業(yè)有上海臨港【600848．SH】、張江高科【600895．SH】、外高橋【600648．SH】、中新集團【601512．SH】、浦東金橋【600639．SH】、華夏幸�！�600340．SH】、市北高新【600604．SH】、電子城【600658．SH】、海泰發(fā)展【600082．SH】、空港股份【600463．SH】等。

資料來源：資產信息網 千際投行 iFinD

（1）上海臨港：上海臨港經濟發(fā)展（集團）有限公司，成立于2003年9月，注冊資金63．72億元，是承擔上海臨港產業(yè)區(qū)開發(fā)建設任務的大型國有多元投資企業(yè)，主要負責上海臨港產業(yè)區(qū)218平方公里范圍內的土地開發(fā)、基礎建設、招商引資、產業(yè)發(fā)展和功能配套等工作。

（2）張江高科：張江高科技園區(qū)，被譽為中國硅谷。成立于1992年7月，位于上海浦東新區(qū)中南部，是中國國家級高新技術園區(qū)，與陸家嘴、金橋和外高橋開發(fā)區(qū)同為上海浦東新區(qū)四個重點開發(fā)區(qū)域。經過近二十年的開發(fā)， 園區(qū)構筑了生物醫(yī)藥創(chuàng)新鏈，集成電路產業(yè)鏈和軟件產業(yè)鏈的框架。

（3）華夏幸福：華夏幸�；鶚I(yè)股份有限公司（股票代碼：600340）創(chuàng)立于 1998 年，公司秉持“服務即未來”的理念和“服務實體企業(yè)，發(fā)展縣域經濟”的使命，以住宅開發(fā)和資產管理為基礎，以產業(yè)新城為平臺，打造以產業(yè)發(fā)展為核心的政府服務體系和以空間服務為核心的企業(yè)服務體系，致力于成為中國領先的產業(yè)新城服務商。

3．6 國際重要參與者

國際主要企業(yè)有普洛斯（GLP）、騰飛集團等。

（1）普洛斯：在中國70個地區(qū)市場，投資、開發(fā)和管理著450多處物流倉儲、制造及研發(fā)、數(shù)據(jù)中心及新能源基礎設施。作為領先的另類資產管理機構，普洛斯在中國的資產管理規(guī)模達720億美元，在中國境內外募集并運行多支專門投資于中國的私募基金，普洛斯REIT是中國首批公募基礎設施REITs之一，也是上交所首支“倉儲物流類”基礎設施公募REIT。

（2）騰飛集團：是新加坡裕廊集團旗下以產業(yè)地產開發(fā)和招商為主營業(yè)務的子公司，為新加坡產業(yè)地產的標桿企業(yè)。旗下?lián)碛腥齻�成功上市的信托基金，管理亞洲區(qū)域內多個私募房地產基金。業(yè)務遍及新加坡、中國、印度等10個國家和地區(qū)，開發(fā)項目包括科技園、物流地產、孵化器等多種類型，代表項目有新加坡科學園、印度班加羅爾國際科技園、中國蘇州工業(yè)園區(qū)的騰飛新蘇等。

第四章 未來展望

（1）產業(yè)地產的扶持政策越來越完善

產業(yè)地產從規(guī)劃到落地的發(fā)展離不開各方的支持，其中政策的影響是最大的因素之一，日前各地方針對產業(yè)地產的扶持政策，越來越完善，促使產業(yè)地產轉型升級發(fā)展。

（2）產業(yè)地產領域，互補融合發(fā)展

產業(yè)地產的運作模式，開發(fā)、運營、管理，設計、融資、招商 每 一個環(huán)節(jié)都是舉足輕重的表現(xiàn)，即便是開發(fā)經營豐富的巨頭，也不能保證完全玩轉這些重要環(huán)節(jié)，一些互補性較強的參與者們會考慮各取所需的聯(lián)合起來，融合發(fā)展1＋1＞2的戰(zhàn)略。

（3）數(shù)字運營應用，提高效率、降低成本

產業(yè)的高效運營發(fā)展離不開數(shù)字化的支持，總體來看，目前產業(yè)正處于數(shù)字化應用初期階段，產業(yè)是數(shù)字化發(fā)展的重要載體，在招商、運營管理、增值服務、客戶開發(fā)、維護售后上還有很大的應用發(fā)展空間，預計在2022年，產業(yè)地產會進一步朝數(shù)字化運營的智慧園區(qū)方向進行發(fā)展。

（4）產業(yè)生態(tài)發(fā)展、綠色環(huán)保進一步落實

十八屆五中全會把綠色發(fā)展納入“創(chuàng)新、協(xié)調、綠色、開放、共享”五大發(fā)展理念并加以系統(tǒng)化，高度融入長遠的發(fā)展規(guī)劃之中。產業(yè)運營的發(fā)展不是建立在對生態(tài)環(huán)境犧牲的基礎上，一些高能耗、高排放、高污染、粗放式、低效率對生態(tài)環(huán)境有影響的產業(yè)發(fā)展模式被逐步淘汰，節(jié)能減排、生態(tài)化發(fā)展、綠色環(huán)保運營在會迎來一定的發(fā)展。

（5）產業(yè)轉型趨于理性

產業(yè)地產是一個綜合性的形式，隨著科技的發(fā)展，縮短了產業(yè)的升級換代周期，一些較為傳統(tǒng)的產業(yè)面臨著升級的選擇，還不能忽視線上的渠道，需要在升級的基礎上融合線上進行發(fā)展。

（6）部分產業(yè)地產成為區(qū)域經濟發(fā)展支柱

2021上半年，中國貨物貿易進出口總值18．07萬億元，創(chuàng)下了歷史同期最高水平，同比增長了27．1％，和2019年同期相比增長了22．8％。全國居民人均可支配收入17642元，扣除價格因素同比實際增長12．0％，中國規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長15．9％。預計在下半年時間里，伴隨著整體經濟會進一步回暖，部分產業(yè)園區(qū)會發(fā)展成為地方經濟支柱。

（7）新興產業(yè)興起，提高產業(yè)地產土地利用效率

新興產業(yè)是產業(yè)地產領域的寵兒，也是產業(yè)地產未來發(fā)展的核心。新興產業(yè)有半導體、大數(shù)據(jù)、碳基新材料、光電、特種金屬材料、先進軌道交通裝備、煤機智能制造裝備、節(jié)能環(huán)保、光伏、智能網聯(lián)新能源汽車、通用航空、現(xiàn)代醫(yī)藥等新興產業(yè)，具有高附加值、高土地利用效率的特點，新興的產業(yè)會獲得產業(yè)園區(qū)的青睞，預計下半年會形成一批以新興產業(yè)為代表的產業(yè)集群。

蘇州工業(yè)園，建設國家生物藥技術創(chuàng)新中心、國家第三代半導體技術創(chuàng)新中心，新引進科技項目634個，占全年目標的53％。生物醫(yī)藥、納米技術應用、人工智能三大產業(yè)集聚企業(yè)3513家，完成產值1510億元，同比增長24．9％，新增上市企業(yè)7家。

（8）縣域市場，進一步釋放潛力，發(fā)揮價值

縣域市場具有土地價格優(yōu)勢、產業(yè)原料優(yōu)勢、人力資源優(yōu)勢等區(qū)位優(yōu)點，在前幾年不少產業(yè)地產布局縣域市場，通過前期的付出，不少縣域市場開始展現(xiàn)出產業(yè)亮點，發(fā)揮出產業(yè)潛力，釋放土地價值。

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       原文標題 : 2022年產業(yè)地產研究報告