文 ｜ 謝澤鋒

出品 ｜ tide－biz

股價自最低點反彈超50％，保利發(fā)展（600048．SH）絲毫沒有受到地產(chǎn)行業(yè)暴雷的影響，甚至表現(xiàn)出了一副成為受益者的姿態(tài)。

央行喊話維護市場秩序，土地供給政策糾偏，一些資本杠桿型企業(yè)危機集中爆發(fā)，竟然讓房地產(chǎn)板塊迎來了一波修復。市場的邏輯太超前了。

縱觀此輪房地產(chǎn)大洗牌，政策趨緊導致資金鏈暴雷，進而引發(fā)信任危機，曾經(jīng)的中國經(jīng)濟支柱行業(yè)，正在遭遇一場前所未有的大變局。

這場危機主要集中在民營房企陣營。以恒大、泰禾、藍光為代表的，以高杠桿撬動高增長的房企正在被驅(qū)逐，資本、金融機構(gòu)、投資者、購房者正在遠離這些企業(yè)。

而大型央企地產(chǎn)商顯然不用為“活下去”發(fā)愁，此時他們考慮的是如何在危機中實現(xiàn)反超。

擁有低廉的融資成本，國家信用背書，又肩負民生責任，經(jīng)歷一輪殘酷的洗牌后，央企地產(chǎn)企業(yè)將有望在這場地產(chǎn)大輪轉(zhuǎn)中受益。

以保利為例，由于恒大銷售遭到重挫，作為中國第五大房企，保利的銷售額即將在今年超過恒大，“恒碧萬融”四強格局即將被打破，保利躋身中國房企四強只是時間問題。

頂著“招保萬金”的招牌，這個“央企地產(chǎn)一哥”正在激進拿地，努力構(gòu)建“地產(chǎn)＋物業(yè)＋商業(yè)＋金融”的地產(chǎn)生態(tài)巨艦，試圖在行業(yè)洗牌期重新回到前三的位置。

而行業(yè)的危局，正好給了保利等央企地產(chǎn)公司反超的時間窗口。

01

大洗牌

政策面的意圖是讓房地產(chǎn)回歸行業(yè)理性發(fā)展的本質(zhì)。

中國房地產(chǎn)正經(jīng)歷一場“去偽存真”的大洗牌，對許多房企來說，堪稱抽筋剝骨，痛徹心扉。

政策收緊導致房企降價銷售，9月房企銷售數(shù)據(jù)怎一個慘字了得。克而瑞最新公布的9月房企銷售業(yè)績中，百強房企中有超過九成企業(yè)銷售業(yè)績同比下降，其中六成企業(yè)同比降幅大于30％。

Top50也是持續(xù)下挫，50大房企單月銷售金額為7052億元，環(huán)比下滑10％，同比大幅下降37％，較上月下滑23個百分點。

房企之間的銷售增速也出現(xiàn)巨大分化，曾經(jīng)的地產(chǎn)黑馬紛紛掉隊，財務穩(wěn)健型表現(xiàn)相對穩(wěn)定。

中國恒大9月銷售額大幅下挫，一個月只賣了53億元，要知道去年9月恒大就賣出了1416億元的房子，同比下滑了96％。

江西地產(chǎn)商新力9月銷售額僅有22億元，同比下降了82％。這家由江西富豪張園林創(chuàng)辦的地產(chǎn)企業(yè)，年銷售額從零到千億只用了十年時間，依靠高周轉(zhuǎn)和高負債，新力成為過去幾年快速躥升的行業(yè)黑馬。

而如今，繁華落盡一片狼藉。新力已有兩筆債務違約，張園林旗下的部分公司股權(quán)已被平倉償債，9月20日新力控股暴跌87％。

另外類似綠地控股、中南建設、祥生集團、富力地產(chǎn)等高杠桿企業(yè)，今年以來的銷售業(yè)績都不太好。

曾經(jīng)有多么輝煌，如今就有多么慘淡。

反觀財務穩(wěn)健型的房企，則有了穿越牛熊的底氣。此前央行和住建部制定的“三道紅線”，給疾馳狂奔的地產(chǎn)行業(yè)戴上了緊箍咒，也成了驗證企業(yè)質(zhì)地的標準。

截至2021年年中，中海、招商蛇口、華潤置地、中國金茂和保利五大央企地產(chǎn)公司高居地產(chǎn)企業(yè)財務優(yōu)秀度排名前列。

五家企業(yè)的凈負債率均低于60％，剔除預收賬款后的資產(chǎn)負債率均低于70％，現(xiàn)金短債比均高于1．3倍。三道紅線無一踩線，均為綠檔。

房地產(chǎn)本身就是高負債經(jīng)營的行當，三道紅線相當于徹底改變了行業(yè)游戲規(guī)則：

如果房企全部踩中了“三道紅線”，將被歸為紅色檔，其后果就是有息負債規(guī)模不得增加。

如果只踩中“兩道紅線”，則被歸為橙色檔，有息負債規(guī)模年增速不得超過5％。

如果只踩中“一道紅線”，那就被歸為黃色檔，有息債務規(guī)模年增速將擴寬至10％。

對于全部合格的房企，則被歸為綠色檔，有息債務規(guī)模年增速可放寬至15％。

因此，在“三道紅線”這一高壓規(guī)則下，通過舉債驅(qū)動規(guī)模增長的模式將難以為繼，融資端受阻，只能主要依賴銷售回款。政策面的意圖是讓房地產(chǎn)回歸行業(yè)理性發(fā)展的本質(zhì)。

萬科董事會主席郁亮就認為，中國房地產(chǎn)有三個紅利階段：2002年之前是土地紅利階段，“招拍掛”之后是金融紅利階段，而“三道紅線”之后是管理紅利時代。

作為中央企業(yè)，堅守主業(yè)，嚴守財務紀律，再加上低廉的融資成本，中海、華潤、招商蛇口、中鐵、保利等房企在行業(yè)低谷期顯示出更強勁的競爭力。

擁有資金優(yōu)勢的央企、國企地產(chǎn)企業(yè)，在土地市場更是風生水起。

土拍占用巨大的資金量，許多民企哪還有“余糧”，于是乎紛紛退出土拍市場。在第二批集中供地中，房企積極性、參與度和溢價率明顯降溫，許多土地流拍，而央企成土拍市場拿地的“主力軍”。

以廣州第二批集中供地為例，首日24宗地塊中，流拍地塊占比達三分之一，整體溢價率僅為1％，而首次土拍達到12％。其中11宗地塊底價成交，僅5宗出現(xiàn)溢價。

拿地方面，國企、央企幾乎實現(xiàn)了包圓兒，中海、中鐵建地產(chǎn)、越秀、電建地產(chǎn)、廣州南投、珠實＋廣州南投、中建一局、粵海置地、葛洲壩、遠洋地產(chǎn)共拿下13宗地塊，民企中僅綠城集團、路勁地產(chǎn)、合匯地產(chǎn)各自獲取一宗地塊。

土地是房企行軍的糧草，更是房地產(chǎn)生產(chǎn)線上的原材料，土地儲備“斷糧”無疑將導致后續(xù)發(fā)展受阻。

政策收緊疊加融資成本高企的大環(huán)境下，央企地產(chǎn)企業(yè)擁有了逆勢增長的底氣。

02

保利大舉抄底

行業(yè)低谷期，保利大舉抄底。

在房地產(chǎn)進入存量競爭的時代，保利正從別人飯碗里搶食吃。

銷售端，保利發(fā)展1－9月實現(xiàn)銷售額4102．32億元，同比增長11．66％，排在房企5名，距離中國恒大（4440億元）僅有338個小目標，距離排在第三的融創(chuàng)還有514個小目標。

當月保利銷售360．18億元，而恒大僅有53億元，考慮到恒大銷售端幾乎降至冰點，保利超越恒大挺進前四只是時間問題。

土儲方面，保利發(fā)展也在行業(yè)低谷期逆勢加倉。

今年前9月，保利發(fā)展位居房企新增貨值（全口徑）榜首，累計全口徑新增貨值5368億元，累計權(quán)益新增貨值2365億元。

今年前九月，保利拿地共計花費了1041億元，僅次于碧桂園和萬科，“掃貨”1380萬平方米的土地。

去年開始，保利就大舉收攬土儲。去年斥資2353億拿地，以累計新增貨值5098億元的位居行業(yè)第一，碧桂園、萬科緊隨其后，累計新增貨值規(guī)模分別為5026億元和4754億元。

連續(xù)兩年大手筆布局，保利的決心顯而易見。早在2017年，保利發(fā)展前董事長宋廣菊就在股東大會上表示“對未來兩三年進入前三有信心”。但隨著房地產(chǎn)行業(yè)進入下行周期，2019年5月的股東大會上，宋廣菊改口將“重回前三”的期限延長，稱是未來3至5年的一個目標。

如今已經(jīng)來到了這個目標的時間區(qū)間，在別人掉隊的時刻，保利正激進地加速跑。但能否躋身TOP3，考驗著保利的管理和財務質(zhì)量，畢竟當下的地產(chǎn)企業(yè)都是“戴著鐐銬跳舞”。

從“三道紅線”指標來看，保利全部達標，是TOP5中財務表現(xiàn)較為優(yōu)秀的一家。

財務狀況方面，在央企背書的信用加持下，上半年保利發(fā)展平均融資成本僅3．62％，公司有息負債規(guī)模為3341億元，有息負債綜合成本僅約 4．7％，較去年末下降7個基點。較低的融資成本，成為保利的巨大優(yōu)勢。

不過，在行業(yè)寒冬期，保利也有一些隱憂。首當其沖的就是盈利能力下滑，毛利率由2019年、2020年的34．96％、32．56％下滑至今年上半年的32．45％，主要是2017－2018 年行業(yè)頂峰時獲取的高地價項目集中結(jié)轉(zhuǎn)，拉低了毛利率水平。

但相比萬科、融創(chuàng)甚至中海，保利的毛利率依然具備優(yōu)勢。在如今的地產(chǎn)界，能夠保持32％以上的毛利率水平，確實難得。不過，未來隨著高地價項目的陸續(xù)體現(xiàn)，保利的毛利率表現(xiàn)恐怕仍將承壓。

今年上半年，保利發(fā)展實現(xiàn)營業(yè)總收入899．72億元，同比增長22．07％；實現(xiàn)凈利潤146．88 億元，同比增長10．25％；歸母凈利潤102．98億元，同比增長1．72％，相比融創(chuàng)9％、碧桂園6％的凈利潤增速要遜色一些。

03

地產(chǎn)公司“平臺化”

“地產(chǎn)＋業(yè)務”要更具想象空間。

在房地產(chǎn)的下半場，房地產(chǎn)主業(yè)為其帶來了巨大的開拓空間，保利也因此提出“不動產(chǎn)生態(tài)發(fā)展平臺”戰(zhàn)略。

今年9月14日，在保利發(fā)展29周年慶之際，公司證券簡稱正式變更為“保利發(fā)展”，公司將構(gòu)建“以不動產(chǎn)投資開發(fā)為主、以綜合服務與不動產(chǎn)金融為翼”的不動產(chǎn)生態(tài)發(fā)展平臺�？梢钥闯�，保利期望在地產(chǎn)新周期尋求業(yè)務上的突破。

相比地產(chǎn)主業(yè)，保利的“兩翼”業(yè)務要更加亮眼：2021上半年保利主營業(yè)務中的其他收入為98．70億元，同比增長57．5％。

保利物業(yè)上半年末合同面積6．22億平方米，在管面積達4．28億平方米，實現(xiàn)營收51．53億元，同比增長約43．1％。

保利商業(yè)，截至上半年已開業(yè)購物中心29個，開業(yè)面積193萬平方米，在營項目出租率80％。銷售代理方面，覆蓋全國200多個城市，代理項目超2200個，代理銷售規(guī)模超2500億。

不動產(chǎn)金融，公司基金累計管理規(guī)模近1600億元，較期初增長約14％。

如今的“地產(chǎn)＋業(yè)務”要更具想象空間，而這些將是資本市場對地產(chǎn)公司重新估值的重要標尺。

擁有天街的龍湖、吾悅廣場的新城控股、萬象品牌的華潤置地，市盈率就要比比住宅為主的碧桂園、中海、融創(chuàng)高出不少。

因此，對于保利發(fā)展來說，除了不動產(chǎn)開發(fā)為主的基石業(yè)務，布局物業(yè)、商業(yè)以及地產(chǎn)金融，構(gòu)建地產(chǎn)生態(tài)巨艦是其新時期的發(fā)展策略。

早在2012年，保利地產(chǎn)成為繼萬科之后，第二家跨過千億門檻的房企。但2013年至今，保利已連續(xù)多年無緣行業(yè)“前三甲”。

風水輪流轉(zhuǎn)，在行業(yè)高速發(fā)展期，保利、中海外等央企巨頭未能跑贏民營巨頭，而在行業(yè)寒冬期，以保利為代表的地產(chǎn)“央企集團”逆勢奔跑，活生生的向投資者展示“剩者為王”的戲碼，資本市場的對此表現(xiàn)出的股價變化，已經(jīng)把態(tài)度表明得非常充分。

而在保利、中海逆勢奔跑的背后，是民營地產(chǎn)大佬們落寞的背影，屬于他們的時代徹底過去了。

04

寫在最后

雪崩過后，3年前郁亮高喊“活下去”，和李嘉誠的甩賣，都成了行業(yè)的“警世預言”。

在當下的房地產(chǎn)經(jīng)營環(huán)境下，能活下去活得好活得久的，肯定是少數(shù)人。而走過了這場暴風雨，活下來的企業(yè)一定將成為行業(yè)的領(lǐng)先者。

瘋狂的房地產(chǎn)掘金時代已經(jīng)終結(jié)，房地產(chǎn)也已開始回歸行業(yè)本質(zhì)，在房地產(chǎn)的“理性經(jīng)營”時代，只有堅守價值創(chuàng)造的企業(yè)才能真正“活下去”，國有資本體系的支持也至關(guān)重要。在這方面，央企地產(chǎn)機構(gòu)顯然更有優(yōu)勢。

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本文系巨潮商業(yè)評論原創(chuàng)