3、高管上前線，萬科能解憂嗎？

業(yè)績拉跨，光靠高管上前線，能給萬科帶來轉機嗎？

翻看2021年財報可以看到，萬科還是守住了安全經營的底線，處于房地產企業(yè)融資監(jiān)管“綠檔”范圍，各項指標符合監(jiān)管規(guī)則要求；經營性現(xiàn)金流凈額連續(xù)13年為正；年內債務結構優(yōu)化，年末存量融資綜合融資成本降至4．11％。

雖然凈利面臨腰斬，但萬科的三道紅線還是滿足了國家“三道紅線”的指標，穆迪、標普、惠譽等都給萬科打出了行業(yè)領先的信用評級。

而在這“三道紅線”下，萬科當下的優(yōu)劣勢也可見一斑。

據2021年年報數(shù)據顯示，截至2021年底，萬科資產負債率依然高達79．74％，但拆分來看，負債合計約1．5萬億，其中有息負債只有2659．6億，占比13．7％，而萬科手里還握著高達約1500億的現(xiàn)金，有息負債少，現(xiàn)金多。

這也意味著，對于萬科來說，凈負債率和現(xiàn)金的短債比遠超規(guī)定標準，三道紅線早已不成威脅，甚至可以繼續(xù)增加有息負債，還具備融資便利的優(yōu)勢。

此外，深耕房地產行業(yè)多年的萬科，如今也還有一定的品牌效應。而且萬科房地產主業(yè)雖然新開工規(guī)模下降，但竣工規(guī)模仍保持了增長。

根據萬科2021年年報披露，截至報告期末，萬科在建項目總計容建筑面積10367．0萬平方米，權益計容建筑面積約6428．4萬平方米；規(guī)劃中項目總計容建筑面積約4521．7萬平方米，權益計容建筑面積約2910．1萬平方米。

此外，萬科在2021年獲取新項目148個，總規(guī)劃計容建筑面積2667．4萬平方米，權益計容規(guī)劃建筑面積1901．4萬平方米，權益地價總額約1401．5億元。萬科還參與了一批舊城改造項目，按當前規(guī)劃條件，總計容建筑面積約534．7萬平方米。

而從銷售情況上來看，截止去年底，萬科已售未結合同金額累計超過7100億元，是2021年結算收入的1．6倍，保障了未來銷售收入。

除了專耕房地產主業(yè)，萬科旗下還有不少副業(yè)在多元化協(xié)調發(fā)展。

根據年報數(shù)據披露，2021年萬物云收入首次超過200億元，萬緯物流近三年收入復合增速為52％，萬科泊寓近三年收入復合增速為40％，而印力近五年收入復合增速也達到了20％。

萬科“一根筋”筋廠文化品牌，圖／萬科周刊

盡管具備優(yōu)勢，但反應在年報業(yè)績上的劣勢也是有目共睹，腰斬的凈利下滑就像一面鏡子，倒映著過往的灰暗經歷。

和今年萬科取消高管層級如出一轍的是，2008年萬科在經歷的第二次業(yè)績下滑后，也在高層管理人員上動了刀。

遙看當年，受全球金融危機及房地產全行業(yè)低迷影響，萬科業(yè)績下滑16．7％，公司高層管理人員也同樣主動放棄了年終獎金。

據Wind數(shù)據顯示，包括時任董事長王石、總經理郁亮在內的11位管理者降薪幅度超過50％，普遍在60％左右。

當年的王石也曾坦言，在牛市的大環(huán)境中，過于舒適的環(huán)境使萬科在經營細節(jié)上也暴露出諸多不足，一些專業(yè)能力表現(xiàn)甚至出現(xiàn)了下滑的跡象。

這也不難發(fā)現(xiàn)，今年取消高管層級、下放前線的這一做法，就像是2008年的經驗復刻，身在高位運籌帷幄久了，也得沾沾地氣。

可是高管下前線，真的能讓萬科回暖嗎？

從官網公開的簡歷上可以看到，萬科高管的資歷和經驗都是業(yè)內佼佼者，下沉一線更能傾聽到一線戰(zhàn)況，在實戰(zhàn)中積累經驗，可以給出及時準確的戰(zhàn)斗指令，更有利于傳統(tǒng)業(yè)務的執(zhí)行和新業(yè)務增長點的挖掘。

在新增長點的激勵上，去年6月王海武到萬科收購的印力后的成績也能印證一二，據2021年報披露，印力管理的商業(yè)項目營業(yè)收入達到了52．3億元，同比增長了23．9％。

而高管的身體力行，也能激發(fā)萬科文化的凝聚力，給萬科人傳遞信心。

萬科業(yè)績是否回暖雖然有待驗證，但市場回暖已經開始慢慢有了跡象。

上個月，國務院金融委召開專題會議，對房地產企業(yè)提出了向新發(fā)展模式轉型的配套措施。隨后，央行、銀保監(jiān)會、證監(jiān)會、外匯局、財政部等五部委迅速表態(tài)，釋放強烈“穩(wěn)地產”信號。

萬科高管到前線后帶來的整體表現(xiàn)目前還不得而知，但隨著整體大環(huán)境的回暖，萬科或許能夠挽回些業(yè)績。可想要回到黃金時代，卻是難上加難了。

（題圖源于萬科企業(yè)股份有限公司官方微博。）

       原文標題 : 萬科今年無“高管”